Airbnb-majoituksen määrä on viime vuosina kasvanut matkailijamäärien rinnalla räjähdysmäisesti ympäri Eurooppaa. Airbnb ja muu vertaismajoitus on tuonut paljon mahdollisuuksia matkailuun liittyville eri toimijoille, mutta kasvulla on ollut myös monia negatiivisia vaikutuksia. Joissakin kaupungeissa Airbnb-majoitus on aiheuttanut paikallisasukkaiden asuntopulaa, korottanut asuntojen ja vuokrien hintoja, lisännyt matkailun aiheuttamia häiriöitä paikallisten ihmisten elämään sekä vääristänyt majoitusalan kilpailutilannetta. Tämän vuoksi eri puolilla Eurooppaa on laadittu vertaismajoitusta ja lyhytaikaista vuokrausta koskevaa sääntelyä ja rajoituksia niin kansallisella, alueellisella kuin paikallisellakin tasolla.

Lapin ammattikorkeakoulun kansainvälisen Degree Program in Tourism (DPT) koulutusohjelman opiskelijat toteuttivat Vertaismajoitus-hankkeen toimeksiannosta katsauksen Euroopan maiden rajoituksiin. Katsauksen kohteeksi valittiin sellaisia maita, joissa Airbnb:n aiheuttamat haasteet ovat nousseet laajaan keskusteluun. Lähteinä katsauksessa opiskelijat hyödynsivät eri alueiden viranomaisten sivustoja, Airdna-sivustoa sekä Inside Airbnb –sivustoa.  Opiskelijoiden selvitystyötä on täydennetty World Tourism Organizationin (UNWTO) laatiman New Business Models in the Accommodation Industry – Benchmarking of Rules and Regulations in the Short-term Rental Market –raportin tiedoilla.

Alankomaat

Alankomaissa ei ole kansallisen tason sääntelyä lyhytaikaista vuokrausta ja vertaismajoitusta kohtaan, vaan rajoituksia on laadittu paikallisesti. Airbnb:n aiheuttamia ongelmia on ilmennyt eniten Amsterdamissa. Kaupungin keskustassa ja muilla sellaisilla alueilla, jossa Airbnb-majoitusta on paljon, asuntojen hinnat ja vuokrat ovat kohonneet huomattavasti ja ”arkisia” paikallisten suosimia kauppoja on korvattu matkailijoita kiinnostavilla liikkeillä. Näistä syistä johtuen kaupunki on asettanut toistaiseksi tiukimman rajan Euroopassa lyhytaikaiselle vuokraukselle: tammikuusta 2019 lähtien kokonaista asuntoa voi vuokrata lyhytaikaisesti enintään 30 vuorokautta vuodessa, enintään neljälle henkilölle kerrallaan ja vain sellaista asuntoa, jossa asukas itse on kirjoilla. Majoittajan täytyy myös tehdä ilmoitus lyhytaikaisesta vuokraustoiminnasta ja raportoida majoittujien tiedot kaupungille sekä rekisteröityä verotoimistossa. Vastuutahoja valvonnassa ovat kaupunginvaltuusto, kauppakamari ja veroviranomainen.

Espanja (ja Katalonia)

Espanjassa ei ainakaan toistaiseksi ole kansallista sääntelyä tai rajoituksia lyhytaikaista vuokrausta ja vertaismajoitustoimintaa kohtaan. Veroviranomaiset pohtivat toiminnan kontrolloimista koko maan tasolla ja myös talousministeriö on esittänyt, että kaikkien verkossa toimivien majoitusalustojen tulisi toimittaa tiedot veroviranomaisille niin kohteiden omistajista kuin asukkaistakin. Toistaiseksi koko maan kattavaa yhtenäistä käytäntöä Airbnb:n tai muiden alustojen kohdalla ei kuitenkaan ole.

Paikallisella ja alueellisella tasolla Espanjassa sen sijaan on tehty erilaisia rajoituksia. Paikallistasolla vastuutaho on kaupunginhallitus, alueellisella tasolla sääntelyn laatii ja sitä valvoo alueen matkailuviranomainen. Andalusiassa kaupunginhallitus on tehnyt yhteistyötä Airbnb:n kanssa ja kehittänyt rekisteröintijärjestelmän alueelle. Madridissa asuntoa saa vuokrata lyhytaikaisesti maksimissaan 90 päivää vuodessa. Asunnossa täytyy olla oma, erillinen sisäänkäynti ja toimintaan tarvitaan lupa kaupungilta. Myös Valenciassa sallittu vuorokausimäärä on 90 per vuosi. Lisäksi lyhytaikaiseen vuokraukseen saa käyttää ainoastaan talon alinta asuinkerrosta. Barcelonassa lyhytaikaisen vuokraajan täytyy rekisteröityä matkailun rekisteröintitoimistossa riippumatta siitä, vuokrataanko sijoitusasuntoa vai asuntoa, jossa itse asuu. Rekisteröintinumero tulee näkyä kaikessa asuntoa esittelevissä mainoksissa ja ilmoituksissa. Sääntö koskee alle 30 vuorokauden mittaisia vuokrasuhteita, pidempiä vuokrasuhteita varten ei tarvitse rekisteröityä. Palma de Mallorcassa yksityisasuntojen lyhytaikainen vuokraustoiminta on kokonaan kiellettyä.

Iso-Britannia

Iso-Britanniassa asetettiin huhtikuussa 2016 lyhytaikaista vuokraustoimintaa koskeva verovapauden kynnysarvo: vuokraaja saa ansaita 7500 puntaa vuodessa verovapaasti. Sääntö on koko valtion laajuinen. Lisäksi osalla kaupungeista on erillisiä säädöksiä lyhytaikaista vuokrausta ja vertaismajoitusta kohtaan. Lontoossa omaa asuntoa saa vuokrata lyhytaikaisesti maksimissaan 90 vuorokautta vuodessa ilman erillistä lupaa. Rajan ylittyessä majoitustoimintaan tarvitaan lupa paikallisviranomaiselta. Airbnb:n kanssa on tehty sopimus, että alustan kautta voi Lontoon alueella vuokrata kokonaisia asuntoja maksimissaan 90 vuorokautta vuodessa. Rajoituksia valvovia tahoja Iso-Britanniassa ovat paikalliset kaupunginvaltuustot ja -hallitukset.

Italia

Italiassa lyhytaikaista vuokrausta ja vertaismajoitusta ei ole tulkittu yrittäjämäiseksi toiminnaksi, joten alle 30 vuorokauden mittaisia vuokrasuhteita ei tarvitse rekisteröidä kauppakamarille eikä ilmoittaa kaupungille, kuten kaupallisen majoitustoiminnan kohdalla tulee tehdä. Majoittujien tiedot pitää kuitenkin ilmoittaa poliisille. Yli 30 vuorokauden mittaiset vuokrasuhteet puolestaan pitää rekisteröidä talousviranomaiselle (Revenue Agency). Joillakin alueilla on myös otettu käyttöön sääntö, joka edellyttää lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittavilta ilmoituksen ei-kaupallisesta start-up -toiminnasta kunnalle tai kaupungille. Veneton alueella on myös käytössä rajoitus, että lyhytaikaista vuokrausta harjoittavat eivät saa tarjota muita palveluja majoitustoiminnan ohessa. Italiassa lyhytaikaisesta vuokraustoiminnasta saatu tulo on tuloveron alaista. Joissakin kaupungeissa vaaditaan lisäksi maksettavaksi kaupunkivero. Sääntelyä valvovia viranomaisia on Italiassa paljon: alueelliset ja kunnalliset (vero)viranomaiset, poliisi, Italian Revenue Agency, valtioneuvosto.

Norja

Norjassa viranomaiset haluavat edistää oman kodin vuokraamista, mutta rajoittaa taloyhtiöissä tapahtuvaa hotellimaista toimintaa. Maassa asunnon vertaisvuokraus on rajoitettu 90 vuorokauteen per vuosi. Paikallisesti rajaa voidaan säätää 60 – 120 vuorokauteen vuodessa. Lisäksi asuntosijoittajien majoitus-toimenpiteitä on rajattu siten, että yksi sijoittaja (yksityishenkilö tai yritys) voi ostaa maksimissaan kaksi kohdetta yhdestä taloyhtiöstä.

Portugali

Portugalissa lyhytaikaisen vuokraajan pitää rekisteröidä kohteensa viranomaisille paikallisena majoitustilana (Alojamento Local). Rekisteröintitunnuksen pitää näkyä majoitusilmoituksessa. Lyhytaikaisena vuokrauksena pidetään toimintaa, jossa vuokrasuhteet ovat alle 30 päivän mittaisia. Kohteessa tarjotuille muille palveluille, kuten aktiviteeteille, majoittajan tulee selvittää erilliset rekisteröitymis- ja liiketoimintaluvat.

Yksi taho voi omistaa maksimissaan yhdeksän asuntoa tai 75 % yhden rakennuksen asunnoista. Lyhytaikaisella vuokraajalla voi puolestaan olla enintään yhdeksän huonetta vuokrattuna ja 30 vierasta kerrallaan. Määrät ovat kuitenkin riippuvaisia asunnon tyypistä ja koosta. Sääntelyä koordinoivat kunnat / kaupungit, Portugalin matkailuorganisaatio (Turismo de Portugal) sekä valvontaviranomainen.

Saksa

Saksassa majoitustoiminnan reilu kilpailutilannetta pyritään pitämään yllä rekisteröintinumero-velvoitteella. Vuokranantajalla on myös velvollisuus maksaa matkailuveroa paikallisille veroviranomaisille ja rekisteröidä vuokralaisten (majoittujien) tiedot, jos vuokralaiset majoittuvat huoneistossa alle 3 kuukautta.

Vuonna 2016 Berliini kielsi lyhytaikaisen vuokrauksen kokonaan 100 000 euron sakon uhalla. Kieltoa lievennettiin 2018: nykyisin ensisijaista asuntoaan voi vuokrata lyhytaikaisesti ilman vuorokausirajoituksia, mutta se edellyttää luvan ja rekisteröintinumeron hankkimista alueelliselta viranomaiselta. Rekisteröintinumeron pitää näkyä kaikissa asunnon mainoksissa ja ilmoituksissa. Mikäli asunnosta vuokrataan alle puolet, eli vähintään puolet asunnosta on vakituisen asukkaan asumiskäytössä, rekisteröimistä ei vaadita. Kakkosasuntoa saa vuokrata korkeintaan 90 vuorokautta per vuosi. Sääntöjen rikkomisesta voidaan määrätä peräti 500 000 euroa sakkoja. Vastuutahoina ovat käräjäoikeus ja Berliinin hallinto-oikeus.

Tanska

Keväällä 2019 Tanskan parlamentti hyväksyi uudet vertaismajoitusta koskevat säännöt. Tätä nykyä tanskalaiset voivat vuokrata oman kotinsa kokonaan maksimissaan 70 vuorokauden ajan per vuosi, jos vuokraaminen tapahtuu verottajan kanssa yhteistyötä tekevän alustan kautta (esim. Airbnb). Muilla alustoilla vuokrausvuorokausia sallitaan 30. Yksittäisen huoneen ja kesäasunnon (joksi ilmeisesti myös kakkossasunto katsotaan) vuokraus sallitaan ympäri vuoden. Lisäksi Tanskan veroviranomainen on tehnyt Airbnb:n kanssa sopimuksen, että Airbnb raportoi verottajalle kaikki Tanskassa tehdyt varaukset. Vastapainoksi verottaja on luvannut verohelpotuksia yhteistyötä tekevien alustojen kautta tapahtuville vuokrauksille. Verottajan kanssa yhteistyötä tekevän alustan kautta vuokraustienestit ovat verovapaita 28 000 Tanskan kruunuun saakka, muilla alustoilla verovapaus loppuu 11 000 kruunun kohdalla.

******

Lyhytaikaista vuokrausta koskevan sääntelyjen kirjo on melkoinen. Kirjavaa on myös sääntelykäytännöt eri maissa: osassa maista laeista säädetään Suomen tapaan aina kansallisella tasolla, kun taas joissain maissa alueellisilla ja jopa paikallisilla viranomaisilla on valta laatia tai vähintäänkin soveltaa kansallista sääntelyä. Sääntelyä ja rajoituksia kiinnostavampaa onkin se, miten niistä saadaan toimiva käytäntö. Miten säännöt ja rajoitukset saadaan majoittajien tietoisuuteen? Entä miten niiden noudattamista valvotaan? Esimerkiksi tanskalainen Airbnb-host kuuli 70 vuorokauden säännöstä ensimmäistä kertaa hankkeen työntekijän häntä aiheesta haastatellessa. Seuraako Tanskan veroviranomainen vain euroja ja niihin kytkeytyvää verovapautta, vai riittääkö heidän resurssinsa myös vuorokausimäärän seuraamiseen?

Kirjavaa on myös termien käyttö, mikä näkyy myös tässä blogitekstissä. Eri maat ja eri tahot maiden sisälläkin käyttävät termejä suloisesti sekaisin; milloin puhutaan lyhytaikaisesta vuokrauksesta, milloin lyhytaikaisesta majoituksesta, toisaalta myös vertaismajoituksesta ja vertaisvuokrauksesta. Yhtä, koko ilmiötä kuvaavaa termiä ei todennäköisesti voi, eikä ole syytäkään määrittää, vaan erilaisille toiminnoille tarvitaan eri termejä. Termien määrittely ja johdonmukainen käyttö voisi omalta osaltaan selkeyttää sääntelykirjoa.

Sääntelyt ja rajoitukset on toistaiseksi tehty pitkälti silmällä pitäen isoja kaupunkeja, joissa matkailu on kuta kuinkin ympärivuotista. Samat vuorokausi- tai eurorajat eivät välttämättä ole relevantteja perifeerisillä alueilla ja pienissä kylissä. Matkailusesonki voi tällaisissa kohteissa olla hyvin lyhyt, jolloin esimerkiksi 90 vuorokauden vuosirajoitus ei käytännössä muuta mitään. Vertaismajoitus voi myös joillain alueilla olla merkittävä keino matkailun edistämiseksi, eikä rajoituksille ole tarvetta lainkaan. Nämä ovat huomioon otettavia asioita etenkin sellaisissa maissa, jossa laki säädetään kansallisella tasolla, eikä paikallisilla ja alueellisilla viranomaisilla ole mahdollisuuksia sen muokkaamiseen.