Vertaismajoitus-hankkeen päätavoitteena on hankkeen toimenpiteiden pohjalta koota suosituksia kestävän vertaismajoituksen hyvistä käytänteistä. Kokoamista on tehty vähitellen pitkin hanketta, mutta varsinainen sysäys toimenpiteelle saatiin hankkeen lokakuisessa työpajassa. Hankkeen edetessä hyvien käytänteiden kattoteemoiksi ovat osoittautuneet seuraavat neljä teemaa, joiden mukaan työpajatyöskentelykin jakaantui.

• Monimuotoiset ja joustavat vuokrauskäytännöt
• Vertaismajoitustoiminta taloyhtiöissä
• Rajanveto ammattimaisen/satunnaisen toiminnan ja majoituksen/vuokrauksen välillä
• Majoitusbisneksen innovatiiviset toiminnot

 

Monimuotoiset ja joustavat vuokrauskäytännöt

Asumisen ja majoituksen konseptit muuttuvat niin Suomessa kuin muuallakin maailmassa. Kiinteistömarkkinoille on kehittynyt ja kehittymässä uudenlaisia muotoja, jotka perustuvat tilankäytön tehostamiseen. Yksi esimerkki tästä kehityksestä on kansainvälinen trendi: majoitustoimintaan kaavoitetuille tonteille rakennetaan kohteita, joita vuokrataan kalustettuina joustavasti, hyvin eri mittaisilla sopimuksilla. Tämä kehityskulku muuttaa perinteisiä, selkeitä ja rajattuja asumisen ja majoittumisen tapoja (koti ja hotelli) kohti joustavia ja monimuotoisia käyttötapoja. Muutos voi tapahtua kokonaan uusien konseptien kehittymisenä, tai vakiintuneiden konseptien käyttötapojen muokkaantumisena vaivihkaa. Uusien konseptien syntyessä loppukäyttäjille on useimmiten selvää, mitä he saavat eikä ristiriitoja yleensä esiinny. Sen sijaan vanhojen konseptien käyttötapojen muokkaantuessa vaivihkaa eri osapuolet voivat yllättyä ja edut voivat vaarantua (esim. Airbnb-kohteet taloyhtiössä). Olipa kyseessä kumpi tahansa kehityssuunta, olemassa olevan sääntelyä haastetaan: majoitus- ja vuokraustoiminnalla ovat erilaiset ehdot. (Lauri Lehtoruusu, SOA ry.) Muuttuvat konseptit ja häilyvät rajat eivät koske pelkästään majoittumista ja asumista, vaan sama ilmiö näyttäytyy ja samanlainen logiikka pätee myös elämyspalveluissa: arjen tekeminen vs. ohjelmapalvelut.

Ideoita ja ehdotuksia:

• Erilaisten vuokrausmuotojen selkeä määrittely (alivuokraus, jälleenvuokraus, välivuokraus) ja ehtojen selkeytys
• Vuokrasopimustyyppi, joka mahdollistaa Airbnb-majoittamisen / lyhytaikaisen vuokrauksen vuokranantajan toimesta pitkäaikaisen vuokralaisen ollessa lomilla tai muutoin pidempään poissa. Pitkäaikaiselle vuokralaiselle taataan vuokravapaat jaksot lyhytaikaisen vuokrauksen ajalle, sekä oikeus palata samaan asuntoon tauon jälkeen. Sopimustyyppi palvelisi erityisen hyvin opiskelijoita ja heidän vuokranantajiaan. Molemminpuolinen tietoisuus sopimuksen tyypistä ja ehdoista olisi ensiarvoisen tärkeää.
• Yhteistyö hotellien ja vertaismajoittajien välillä sesonkiaikaan, ”huoneistohotelli” sesongin majoitustarvetta tasaamaan. Vertaismajoituskohteiden avainten nouto tapahtuisi hotellin vastaanotosta tai yhteisesti sovitusta paikasta (esim. host- ja avainpalveluiden kautta). Aamiaiset järjestettäisiin niin ikään hotellissa. Vertaismajoittajan suosittelisi hotellin ravintola- ym. palveluiden suosittelu muutenkin vertaismajoittajan. Yhteistyötä voisi laajentaa myös ohjelmapalveluyritysten ja vertaismajoittajien välille.
• Käyttötarkoituksen määrittely jo lähtökohtaisesti sekä asumiseen, että majoittumiseen sellaisissa kohteissa, joissa halutaan mahdollistaa tehokas käyttö ja tarpeen mukaan vaihteleva toimintamuoto

 

Vertaismajoitus taloyhtiöissä

Taloyhtiöiden näkökulmasta tarvitaan selkeitä pelisääntöjä, joista tulisi viestiä laajasti niin majoittajille kuin taloyhtiöillekin. Kiinteistöliitto on omalta osaltaan ehdottanut pelisääntöjä toiminnan selkeyttämiseen. Suomen Vuokranantajat puolestaan korostaa asioita, jotka majoittajan täytyy ottaa vuokraustoiminnassa huomioon. Näitä ehdotuksia tulisi vielä tarkentaa ja ne tulisi saada laajaan levitykseen. Tärkeää on turvata vakituisille asukkaille asumisrauha.

Ideoita ja ehdotuksia:

• Ohjeistaminen yhtiöjärjestyksen avulla. Vaikka laki ei velvoita, asioita voi suositella! Varmistetaan ensinnäkin se, että vertaismajoittaja itse tietää, tuntee ja ymmärtää talon järjestyssäännöt. Järjestyssäännöissä kannattaa rajata taloyhtiön yhteisten tilojen käyttö (saunat, pyykkituvat, varastot), ja käyttämättä jättäminen. Säännöissä on hyvä ohjata avaimen luovutusta, esimerkiksi ettei avainkoodia levitetä muiden, kuin vakituisten asukkaiden tietoon ja avaimen välittäminen tulisi tapahtua henkilöltä henkilölle. Järjestyssäännöt kannattaa laatia myös englanniksi, sekä kuvitettuna (benchmarkkaus uimahalleista, ulkoilureiteiltä tms.) Positiivinen sävy pelisääntöihin, sääntelyyn ja järjestyssääntöihin. 🙂
• Taloyhtiölle laajempi vakuutus, maksut peritään vertaismajoitusta harjoittavilta osakkailta.
• Vesimaksujen tasapuolisuus, joko huoneistokohtaiset vesimittarit tai maksimimaksut Airbnb-kohteilla
• Avoin viestintä ja yhteistyö Airbnb:n, Isännöintiliiton, Suomen vuokranantajien, Kiinteistöliiton, asuntosijoittajien ja muiden relevanttien toimijoiden välillä, jonka tuloksena laaditaan yhteistyössä toteutettu Airbnb -kirja (vrt. Mökkikirja), ohjeistukset muotoiluista järjestyssääntöihin sekä ohjeistukset ”kuvakielen” suunnitteluun.
• Paljon puhutaan siitä, että taloyhtiöt eivät voi kieltää vertaismajoitusta, koska siihen tarvitaan kaikkien osakkaiden yksimielisyys. Voisiko ajatustapaa hieman kääntää, eli taloyhtiön enemmistön päätöksellä voidaan sallia vertaismajoitus talossa.

 

Rajanvetoa ammattimaisen ja satunnaisen toiminnan sekä majoituksen ja vuokrauksen välillä

Ajankohtainen ja tärkeä aihe on huomioitu muun muassa Suomen matkailustrategiassa. Tavoitteena on kaikille tasapuolisen kilpailutilanteen takaaminen, tällä hetkellä matkailuyritykset kokevat tilanteen epäreiluksi. Eri tahoilla pohditaan rajanvetoa satunnaisen ja ammattimaisen toimijan välille. Lisäksi keskeinen kysymys on, milloin kyse on vuokrauksesta, milloin majoittamisesta. Selväksi on tullut, ettei yhtä selkeää rajaa ole mahdollista vetää. Toimijakentän moninaisuuden ja vaikuttavien muuttujien kirjavuuden takia rajanvetoa tulisikin lähestyä moniulotteisesti, esimerkiksi nelikentän tai toisiaan leikkaavien ympyröiden avulla. Ei ole olemassa vain ammattimaista ja satunnaista majoitustoimintaa, vaan myös toimintaa siltä väliltä. Myös asumisen ja majoittumisen välimaastossa konsepteja, jossa toiminnot sekoittuvat. Majoitustoimintaa eri muodoissa harjoittavia tulisi toiminnan luonteesta riippuen koskea tietyt velvoitteet.

Ideoita ja ehdotuksia:

Ammattimaista ja satunnaista toimijaa rajaavia muuttujia

• Majoittamisesta saatavat tulot
• Tarjolla olevien asuntojen/huoneiden määrä
• Majoitusvuorokausien määrä
• Alihankintaeurot (paljonko vuokranantaja käyttää rahaa siivous- ym. palveluihin)
• Vastaanoton olemassaolo
• Majoituskäyttöön ja omaan asumiseen käytetyn ajan suhde asunnossa
• Hostin läsnäolo kohteessa
• Ruoka-, kuljetus- ym. lisäpalvelut majoittumisen ohella (toisaalta: omenahotellissa ei paleluita, mutta on ammattimaista toimintaa)

Asumista ja majoittumista rajaavia muuttujia

• (Vuokra)sopimusten määrä
• Vastaanoton olemassaolo
• Asunnossa kirjoilla oleminen (ei ketään kirjoilla = majoitus?)
• Ruoka-, kuljetus- ym. lisäpalvelut majoittumisen ohella (toisaalta: omenahotellissa ei paleluita, mutta on majoitustoimintaa)
• Majoituskäyttöön ja omaan asumiseen käytetyn ajan suhde

 

• On tärkeää pohtia ja määritellä, kenen näkökulmasta rajanvetoa tehdään. Verottajan näkökulmasta tienatut eurot saattavat olla ratkaisevia, yöpymisvuorokausien määrällä voi olla merkitystä rakennusvalvonnalle, naapuruston näkökulmasta taas asukkaiden vaihtuvuus on olennaista (vuokrasopimusten määrä). Siksi tarvitaan useita eri mittareita, joita tarkastellaan limittäin.
• Osa yllä ehdotetuista muuttujista on selkeämpiä, kuin toiset. Euroliikennettä on helpompi valvoa, kuin esimerkiksi tarjottujen palvelujen määrää. Olennaista on myös määritellä, koskevatko rajanvedot henkilöä (majoittajaa) vai jokaista majoitus-/vuokrauskohdetta erikseen.
• Joissain maissa on käytössä kansallinen yhteistyö Airbnb:n kanssa: tiedot majoitusvuorokausista ja -tuloista suoraan verottajalle. Pitäisi kuitenkin löytää kokonaisratkaisu, joka koskisi kaikkia alustoja, ei vain Airbnb:tä.

 

Majoitusbisneksen innovatiiviset toiminnot

Vertaismajoituksessa tapahtuu usein aitoa kohtaamista paikallisasukkaan ja matkailijan välillä. Vuorovaikutus voi tapahtua matkailijan ja hostin välillä, tai matkailijan ja naapurustossa asuvien ihmisen välillä. Ilmiö on suora vastaus matkailun ”live like a local” trendiin. Kohtaaminen hostin kanssa tuo merkittävää lisäarvoa toimintaan. Ilmiössä piilee paljon potentiaalia, jota perinteiset majoitusyrityksetkin voisivat hyödyntää nykyistä enemmän.

Ideoita ja ehdotuksia:

• Kodinomaisuuden ja paikallistiedon lisääminen myös hotellipalveluissa, esim. hotellihuoneiden varustetason päivitys kodinomaisemmaksi.
• Live like a local -hostpalvelut: paikallisesta elämästä tietävä paikallinen asukas hotelli-isännäksi tai hotellin kuljetuspalveluihin
• Yhteistyö vertaismajoitustoimijoiden ja perinteisen majoitusbisneksen kanssa majoittamaan sesonkityöläisiä, tasaamaan ylibuukkaustilanteita. Palveluiden suosittelu puolin ja toisin.
• Perinteistä majoitusta ja vertaismajoitusta ei ole syytä asettaa vastakkain ja nähdä kilpailijoina, sillä ne ovat tuotteena hyvin erilaiset ja kilpailevat pääasiassa eri asiakasryhmistä. Se pitää kuitenkin tiedostaa, että vertaismajoitus joka tapauksessa vaikuttaa hotellien hinnoitteluun.